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篇名: 銀行放款內控趨嚴控管房價大波
作者: 有巢氏美熟男	日期: 2008.11.22　　天氣: 　心情:

一般建商推出銷售個案時，首先要有土地，或取得地主同意合建，不論是買地或合建，幾乎100%都會向銀行申請「土地融資」或「建築融資」，爾後「預售→興建→交屋→還款」，其中還款來源就是購屋者的房屋貸款(分戶房貸)，所以金融業在不動產開發案中，擔任了一個相當於金主的角色。

這個金主角色，在去年受到美國次級房貸之影響，已悄悄修改內部規章。非一、二級區域，或年收入無法到達某一階段的客戶，其房屋貸款成數將受到某一種程度的嚴格篩選。非但如此，就算在一、二級區域推出非主流產品或投資型產品，如套房、個人工作室等，亦是很有可能被銀行拒絕貸款。

建商在土地開發時，若是規劃為套房產品，就有可能在末端「分戶房貸」時找不到銀行融資，當然就會影響銷售成積，銀行在前端──建商申請「土地融資」時，亦會拒絕承作，而今年最為明顯，所以本月的928檔期幾乎找不到套房產品就是這個原因。

台灣的房地產市場從92年起，延續了近5年的多頭景氣，928檔期將是這波景氣的一個觀察重點。

今年的928檔期，大台北將近有銷售金額達800億的新案推出，若加上銷售中與桃園縣，北台灣將有1600億的案量。從銀行業角度分析，不是928這天，或其前後幾天才是推案的好時機，而是不得不推案開發的結果。

從95年開始，國內國有非公用土地(國有財產局)得標價格屢創新高，連帶拉抬私人土地出售之價格，而先前所述，建商幾乎100%都會向銀行申請「土地融資」。在銀行業方面，「土地融資」屬短期擔保放款，以一~二年為限，必要可再延長或展期。但隨著土地漲到最高點，利率不斷攀升，建材價格上揚，建商所負擔成本隨之加重，加上延長或展期期間已到期限，銀行業普遍已不願隨之調高放貸成數，使其無以在各家銀行之間轉貸，所以在各種情勢壓力下，建商硬著頭皮也要推出個案。

分析928檔期的眾多個案中發現，「M型化」社會在此顯露無疑。高價位的單價，以號稱150萬元/坪起跳，這非一般受薪階級所能購買的，這些客層，也可能不須要房屋貸款，因為買房子對他們而言，好像在買一台車──彰顯身份地位，他們絕對是銀行的理財戶，而不是房貸戶。銀行業所關注的，是二、三級區域中，受薪階級有能力購買的個案，其銷售成績與銷售價格才是觀察重點。

從內政部營建署資料統計顯示，無論「建造執照」或「使用執照」的核發，從95年度開始至96年度，是此波景氣的推案數之高峰年度，再從其興建之樓層數推估完工時期，絕大部份係今年中旬至明年上旬完工交屋，交屋既是尋找「分戶房貸」之際。雖然政府與銀行的房貸政策，在短期間內不致於有大幅度變化，以避免打擊到房市穩定，但統計數字與銀行承作房貸市場的增加說明了一切。

換言之，近二年未售出之餘屋將與928檔期新案同台競爭，在二、三級區域，如淡水、林口、三峽、桃園等區塊，啟動價格戰在所難免，尤其公共建設一再跳票的地區，將會有更大的議價空間，這也代表市場價格下修的可能性大幅提高。

財力雄厚的建商，流動資金充足，當然不會在價格方面輕易大幅讓步；區域型小建商或財務槓桿過大的建商，就有可能為了「轉現金」，在議價空間上滿足客戶。而在同時，銀行業對於此種可能性的發生，已先在「土地融資」時做了表態──土地鑑估保守、融資額度(成數)降低。

不過，銀行業並不會因此停止承作上述區域之房貸業務，而是進行內部控管，對某些高度推案地區，進行總量管制──限制總放款餘額、限制總戶數比例、提高個別戶之條件門檻等。這些措施當然會影響個案銷售成績，因為建商再也無法打著三低一高之口號(低訂簽開、高成數房貸)進行促銷，相對的也過濾掉一些財力不足或純投資客。雖然有些因果循環關係，但這對房價而言，還有一定程度的穩定作用，不致於迅速崩盤。

從銀行業的角度而言，因為周休二日的實施，加上年底的休假潮，週週都將是連續購屋日，把928檔期的銷售時間拉長至年底，或許比較能做一個客觀審慎的分析。此波不動景氣是反轉或持平進行，銀行業早已有了準備，不會再形成大量的NPL(不良授信資產)，畢竟不動產價格如果崩盤，不僅建商倒閉，民眾與銀行也是受害者。若不動產市場價格有微幅合理的修正，那就是屬正常且健康的方向進行，亦可健全整個不動產市場，對全民與銀行業都是一種正面發展。

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