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篇名: 什麼房子不能買？買房應注意事項
作者: 劉阿漢	日期: 2014.11.20　　天氣: 　心情:

買房忽略4件事　小心糾紛跟著來
103.10.20好房網News 記者蔡佩蓉／台北報導

你買房了沒？如果現在才要開始看屋、準備買房，那麼事前的基本功一定得練好。尤其挑選房屋除了地點很重要之外，產權的細節、公設、停車位甚至稅費、貸款評估等，都是很重要的環節，民眾準備購屋時，若只聽業者介紹而忽略做功課的重要，小心糾紛也跟著來。

別忽略1：建物及土地產權是否清楚
不管是預售屋或成屋，一定要了解土地、建物謄本記載的內容，了解所有權人是誰、自己換算面積坪數、有沒有設定抵押或被限制登記？除此之外，地籍圖謄本可以了解土地形狀與四鄰的位置，這在購買預售屋時很重要，可以避免發生如近期新聞揭露的板橋畸零地阻隔巷道的糾紛問題。

別忽略2：了解停車位登記使用
停車位糾紛這幾年層出不窮，停車位是建商最容易「偷坪數」賺暴利的地方，因此了解社區大公設、小公設範圍、停車位坪數並加總室內坪數換算，都非常重要。尤其在預售屋的部分，是會辦理單獨區分所有建物登記或只是附屬區分所有建物的共有部分？要跟業者問清楚。

別忽略3：服務費、稅費怎麼算
中古屋的部分會有1筆房仲服務費，買房前就應協調服務報酬；房屋交易時的稅費及未來持有的相關稅賦怎麼算？目前政策怎麼變動？如增稅、房地合一等議題等都需了解。

別忽略4：房價行情、貸款能力
目前購屋者可多利用實價登錄網站查詢物件的附近行情，同時，由於現在銀行放貸審核嚴格，民眾一定要多多評估自己的還款能力，究竟能買總價多少的物件，是否未來交屋會有貸差的問題，愈是謹慎購屋愈能安心。

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4大面向看穿建商銷售話術
【撰文/潘佳凌】Money錢雜誌2014/10/23第205期

今年928檔期全台灣有超過3千億元推案量，由於市場低迷，建商、代銷業者卯足勁做行銷，期望提振銷售狀況，因此從廣告到銷售現場與潛在購屋客的第1線接觸，常常會以最吸睛的點做訴求，企圖打動人心。
這些花俏的文字、動聽的語言很誘人，雖不一定會跳票，卻模稜兩可，很容易讓人一時衝動做出不當的選擇。此刻是自住買方精挑細選的好時機，本刊特別從付款方式、房屋條件、交通條件、重大設施等4大面向，整理建商常見的銷售文宣與話術，提醒消費者該有的正確觀念與認知，避免衝動買房的憾事發生。

面向1 付款方式與訴求高收益暗藏玄機
付款方式牽涉到付款金額的調度，是消費者最關心的一環。一般來說，預售屋的付款方式分為「訂金、簽約金、開工款、工程款、交屋款」等階段，但以下4種與款項有關的行銷話術要特別留意。另外，針對投資客的收益訴求，也有眉角要注意。

廣告訴求：結構工程0付款，輕鬆付款買屋
事實：訂金、簽約、開工3種款項通常占總屋價款的2成到3成。工程款期間則指從開工到完工為止，預售屋工程期大多2年，有些建商興建期較久，會到3年，這期間的款項會分好幾期給付，工程期間0付款即不須付任何款項，購屋人初期壓力較輕。
但要注意的是「結構」兩字，指的是從地下室到地面層的結構體完成，不含內裝的隔間、衛浴等，因此僅完成整體的50%。也就是說，興建到一半時就必須開始付相關款項，且可能每期所分攤的金額會比較高。

廣告訴求：期付× 萬元即可入住
事實：每期支付1∼2萬元的金額相當吸引人，但未說明每期相隔多久，是每月、每周還是每20天，必須仔細了解。

廣告訴求：紅單消失了！
事實：預售屋紅單其實是購屋預約單，有人用來轉讓獲利，此一手法在房市景氣熱絡時經常使用，以此手法刺激買方，實際上是每張紅單加5萬、10萬元轉賣給買方。若為一般客戶看到這樣的銷售手法應提高警覺，因為並非是真的熱銷到全部房屋銷售一空，讓紅單消失了，而是紅單在投資客手中。

廣告訴求：N年內保證收益5%
事實：套房、店面等收益型產品偶爾會有保證收益的廣告出現，通常保證期間為3年到5年，但這類產品的單價通常都較高，例如中山區每坪均價60萬元，但保證收益的產品，每坪可能賣到65萬元。

面向2 交通訴求技巧讓購屋人充滿想像
交通條件也是購屋族所考量的重要因素，不過有些建商常使用模糊的概念引導消費者，讓人產生好奇心與期待，但仔細深究後發現不是那麼一回事，就會有受騙上當的感受。

廣告訴求：交通便利，坐擁雙捷運
事實：「雙捷運」廣告詞經常讓消費者以為建案位置座落在兩條捷運線的交會處附近，例如忠孝復興站、忠孝新生站。然而事實上並非如此，過去北投區某建案就曾打出這樣的宣傳廣告，實際上建案的位置是位於奇岩站與北投站中間，距離捷運站還有1段距離。

廣告訴求：N分鐘到市中心
事實：這類文宣大多出現在位處郊區的建案，例如「深坑到信義區15分鐘」，卻未說明是尖峰時間還是離峰時間。另外像最近吉美建設的建案「敦南花園別墅」，建案名稱讓人以為在敦化南路附近，事實上建案在安坑偏遠的山上，行銷上也以交通為訴求，強調15分鐘內可以抵達敦化南路。

廣告訴求：高鐵往返19分鐘
事實：最常以此為訴求的建案地點，正是日前沸沸揚揚的青埔站航空城附近建案。從台北搭高鐵到青埔站的確僅需19分鐘，比起台北車站搭火車到樹林站還要快速，但高鐵班次有限，而且青埔周遭的生活機能尚未完整。

廣告訴求：高鐵費用N元
事實：同上例，台北往返青埔的高鐵定期票價是全票的45折，每月交通金額4,555元，高鐵網站（www.thsrc.com.tw）已經幫消費者列出各種折扣票數，比起開車費用便宜許多，也常是建商用來吸引買方的訴求點之1。但是，這種定期票種限定只能搭乘自由座，到了台北還須轉乘其他交通工具才能到達目的地，實際的交通費會更高，但文宣上卻不會提到。

面向3 公設、建物虛實蘊含文字遊戲
台灣的建築法規規定，建築物的公設、資訊都要詳細記載，但是在廣告文宣上的文字，常會令人有「賺到了」的錯覺，其實只是建商或代銷玩文字遊戲來讓人買單。

廣告訴求：0虛坪
事實：其實只是指公設正確，建商並未偷工減料，或短少坪數，但這樣的文字卻容易讓消費者以為沒有公設坪數。

廣告訴求：2+1房
事實：「2+1房」讓人以為有3房，其實那「+1房」通常是2次施工，規畫上多做為書房、麻將間等使用。稍微誠實的建商會在平面圖上畫虛線，不過多數建商不會標示，因此，看到這類文字時要特別留意是否為2次施工。

廣告訴求：買屋送停車位
事實：這類停車位通常為上下兩層的機械式車位，看中買方撿便宜的心態，以為賺到1個車位，實際上單坪價格比別人高，因為包含車位價格在裡面，只是買方不知道。另外如總價含車位價，也是一樣的行銷手法。

面向4 重大設施吸引最後跳票
建商會以重要設施或知名餐廳、咖啡店等設施吸引買方上門，但這類駐點通常都有時間限制，因為有些是配合建商銷售，通常僅2年到3年，有些是當地消費力無法支撐，但留下一群打算長時間在此居住的買方，因此要留意是否為長期設置的設施。

廣告訴求：電影院在旁邊
事實：淡水新市鎮知名建案「海洋都心」在廣告上打著「威秀當鄰居」，以及超低總價來吸引買方上門，後來卻生變，如今威秀已經確定不進駐淡海新市鎮。事實上，建商已經有不實廣告的嫌疑，買方若有留下當初建商所印製的宣傳品，可以據此要求無償退訂，建商不能拒絕，也因此海洋都心第2、3期並未再以威秀做為廣告號召。
提醒讀者，建商若以電影院等重大設施為號召，有意下訂，記得將此條件加入合約中，若未達成則視為跳票，買方有權退訂，如此才能保障買的權利。

廣告訴求：知名餐廳進駐
事實：位於新店安坑的某建案，曾經力邀晶華飯店內某知名餐廳到社區開店，並以此為銷售噱頭，淡江大學產經學系副教授莊孟翰的朋友就曾在此購屋。當初莊孟翰力勸朋友莫因此購屋，因為建商保障該餐廳2年數百萬元獲利，才讓該餐廳願意到安坑這個偏遠處開設分店，但2年一到立即關店，因為安坑區的消費力無法支撐餐廳營運。

廣告訴求：XX名人當鄰居
事實：知名烘焙師傅吳寶春在高雄的麵包店經常大排長龍，而他的麵包店正位在知名建案都廳苑1樓，其實建商免費提供吳寶春使用3年的店面，以增加建案知名度與銷售，而建商早已將這些成本計入行銷費用中。

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看破7大購屋陷阱買房不受騙
Yahoo 奇摩房地產2014年3月20日

買得比別人貴、下訂後才發現自己沒這麼喜歡、成屋怎麼這麼小、該注意的細節全漏掉...，年輕人第1次買房，經驗不足，常被銷售人員牽著鼻子走，買個房子花錢又受氣，想要避開購屋陷阱，聰明買房並不難，只要抓住要領，自然能看破賣方手腳，好房1次買到手！
好不容易存夠錢，買下人生第1棟房子，卻因為購屋時沒有注意到一些眉眉角角，最後變成花大錢買房受氣。其實，只要能洞察7大購屋陷阱，就能避開購屋地雷，聰明選好房！

陷阱1：冷門房變熱銷屋別被其他買方沖昏頭
「房市正熱時，很多買方都會擔心，難得看到1間真的很喜歡的房子，如果晚一點下手是不是就買不到了？」
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，賣方很會利用心理戰術製造房子的熱銷假象，讓買方加速購屋決策。張欣民舉例，中古屋的仲介特別愛約不同組買方在同時間看房，預售屋代銷公司不但會舉辦許多造勢活動，有些公司甚至還會找臨時演員充當買方，或是在談價時讓前後桌盡量坐滿議價客戶，就是要讓製造出不買不行的氛圍。
張欣民笑說：這種情形很難判斷真假，最好的方式就是堅定心中的尺度，確定物件及周邊環境是不是自己要的，而且不要隨便追價，免得落入賣方的圈套。

陷阱2：單價灌水其實你買得沒有想像中便宜
全新電梯大樓加上坡道平面車位，50坪才賣2千萬，算下來1坪只要40萬？但事實上，車位就佔了10坪，附近的坡道平面車位1個大約200萬，總價就必須扣除車位價格，總坪數也要扣除車位，真正的單價其實是(2千萬-200萬)/( 50坪-10坪)，也就是45萬！這樣一算下來，每坪就多了5萬！甚至有些賣方主打「使用面積」，想魚目混珠將違建的露台、夾層屋面積通通算進來。年輕族群在算房價時，可要看清楚權狀，確認每一項目的坪數，才能換算出室內實際坪數的單價。

陷阱3：樣品屋差很大寬敞空間全靠偷工減料
購買預售屋時無法看到實屋，因此買方只要一看到氣宇非凡的樣品屋，就好像看到了自己的未來，加上銷售人員不斷鼓吹，年輕族群很容易就陷下去。不過從事代銷多年的曾小姐強調，豪華氣派的樣品屋絕對僅供參考。為了放大空間感，樣品屋往往會刻意挑高，使用的是比較薄的木製壁面，衣櫃鞋櫃的深度也是能少就少，看起來就會比實際坪數來得大。
曾小姐透露，有些樣品屋的坪數甚至會做得比實屋來得大些，但契約上早已明言預售房屋廣告或展示內容若與契約有差異時必須以契約為準，最後買方只能啞巴吃黃蓮。因此購屋時千萬不要被樣品屋迷惑，與其相信樣品屋，倒不如去看同個建商其他成屋的相似坪數物件，可能對於空間更有概念。年輕人在計算房價時，切記要要確認權狀登記坪數

陷阱4：外接待中心攬客實際工地好偏僻
為了搶客源，越來越多建商在建案附近的主要道路上蓋起了「外接待中心」來吸引買方注意，年輕人一看到美輪美奐的接待中心就停車，看完模型跟樣品屋就下單，卻沒有發現，原來外接待中心並非實際工地的位置，因此引來不少購屋糾紛。這樣的「外接待中心」在郊區更是為數眾多，有些基地位置偏遠，更要透過外接待中心向外攬客，但這樣的建案，往往生活機能不佳，未來半夜要到便利商店買個飲料都得開車。
張欣民提醒，年輕族群絕不可衝動購屋，務必確認接待中心的位置是不是就是未來的工地，若確認是「外接待中心」，一定要要求房屋銷售人員帶自己到工地現場看一看，看附近是否有甚麼嫌惡設施或未來周邊的開發有哪些，並搭配模型圖了解未來房子確切的座向及位置。

陷阱5：土地分區沒搞清買得便宜卻惹一身腥
土地越來越稀少，也越來越寸土寸金，建商為了壓低成本，自然就往農地、工業用地等土地動腦筋，前幾年在大台北地區的工業住宅也曾因低價引起一陣風潮。不過，張欣民提醒，購買工業住宅仍存在許多如：不合法規、銀行貸款不易、未來脫手不易等風險。
要變更為住宅用地不是不可能，但要先繳交高額保證金，審核通過才可變更為住宅用地，就有知名建案因未變更為一般住宅用地而遲遲無法交屋，高額保證金還得由建商及住戶共同分擔，所付出的心力與成本皆不小。張欣民建議，確認自己喜歡的房子後，到地政事務所調閱土地謄本，就能了解土地的使用分區。接待中心不等於基地位址，一定要到工地現場看過才行

陷阱6：裝潢遮瑕只做足了表面功夫
房仲業者透露，最容易被漂亮裝潢所迷惑的就屬年輕族群了，由於中古屋的賣相不佳，屋主往往會做些裝潢來掩蓋漏水及壁癌的痕跡，而買方若怕麻煩又希望能減少裝潢費用，常會被房仲業者「即刻入住」的說法打動，卻沒想到漂亮的裝潢也意味著較高的購屋成本。
其實，屋主也不可能為新買方大興土木，會砸錢去做的往往只有表面，但有許多「看不見」的小地方，才是影響未來生活品質的關鍵。以中古屋最常見的漏水問題來說，若管線不重換又沒有做好防水工程，未來肯定會漏水，但屋主通常在售屋時不會去改善這些看不見的地方，因此年輕族群若要買中古屋，不妨自己來裝潢，紮實做好基礎工程，還能打造完全屬於自己的風格屋。

陷阱7：屋主急售惡鄰居才是不能說的祕密
有些房子景觀好、學區好、採光佳、生活機能便利...，買方在看屋時也來來回回謹慎看了好幾遍，簽約時買方還很慶幸屋主急售，自己能撿到便宜。等到實際入住後，卻發現樓上鄰居半夜總是發神經敲敲打打，樓下鄰居鬧鐘總是要在清晨響個1小時才會醒來，隔壁的每天都要打麻將打到凌晨，這才知道，屋主的急售，其實另有原因。
身處在地狹人稠的台灣，很難不清楚左右鄰居的動態，買屋前別忘了先跟左右鄰居或管委會打探，周圍是否有怪鄰居，免得入住後要長期忍受噪音或精神上的壓力。年輕人最容易被華美的裝潢迷惑，殊不知問題都被遮掩了

買房要花的可不是花小錢，一但做了購屋的決定，也不能說搬就搬，要讓自己有個愉快的居住空間，避開7大購屋陷阱，謹慎做購屋決定最重要！

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【地產專欄】張欣民：10種買了絕對讓你後悔的房子
Yahoo 奇摩房地產編輯部2014年8月4日

買房子除了自住之外就是投資置產的考量，自住雖然無關賺賠，但起碼要求能夠保值，投資置產則是更積極的尋求能夠增值，但是房屋市場上有幾類型的產品買下來之後不但無法增值，甚至保值都是奢求，千萬不要買這種讓你絕對後悔的房子！但什麼樣類型的房子買了會讓人後悔呢？

1、地上權的房子
這類型的房子價格雖然比較便宜，但是這是在景氣好與周邊產權完整的房價做比較，萬一景氣走下坡，一般住宅價格也下跌時，就會突顯出地上產住宅價格並不特別便宜，更不要提使用越久房價越跌、地租越高等缺點了。
2、飛機航道下的房子
飛機航道下或是飛機場周邊的房子，因為噪音及限高等因素，房價長期受到壓抑，別人家的房子上漲，但它卻不會漲，甚至還會下跌，想要賣掉要轉手時更是十分困難。

3、高壓電塔旁的房子
雖沒有科學實驗證明，住高壓電塔或者是基地台旁較易傳出住戶致病或罹癌，雖沒有科學實驗證明，但高壓電塔或基地台是屬於嫌惡設施，風水上也屬不好的風水，越來越多人避之唯恐不及，房價要保值增值都較為不易。
4、不見天日的房子
所謂不見天日的房子即是無開窗或是無陽光的房子。陽光、空氣、水是人類生存3大元素，住在不見天日的房子猶如忍者龜，但不管你的忍功再強都千萬不要買，因為有礙健康，也有風水的問題，將來要轉手，房價也容易被人殺來砍去。

5、面高架道或鐵道旁的房子
這類型的房子會有噪音、隱私差及交通動線不好等問題，除非是高出高架道或是鐵路有地下化的機會，否則房價也是不易支撐，成為沒人要的產品。
6、大片稻田或是曠野中的豪華農舍
這樣的農舍自住很舒服，空間環境也很舒適，可以享受採菊東籬下的田園生活，但是這類房子缺乏生活機能，沒有良好交通條件，居家安全性也不足，投入越多資金，將來要回收越難！

7、山邊水湄的休閒度假屋
這類型產品同樣是面臨生活機能差等問題，加上使用率偏低，維修管理上的成本偏高，這類產品只可自娛自樂，不堪歲月侵，很少見到休閒度假屋能保值的，更別提增值了，當然有閒錢想買個度假屋，那就另當別論了！
8、樓下是宮廟的房子
除非本身是虔誠的信徒，否則買這類房子等於是人住在鬼神之上，這樣家人可以住得安穩嗎？何況每座宮廟每年都有很多的慶典、法會等熱鬧的場面，居家寧適度也會受影響，對小孩的身心靈也是不好的，當然房價也相對較保不住。

9、鄰近墳墓區的房子
記得孟母3遷的故事吧！孟母第1次搬家就是因為鄰近墳墓區，事實上除了對孩子的環境教育不佳之外，墳墓區也是屬嫌惡設施，人見人嫌，房價因而也較難翻身，一直都是同區域裡房價最低的。
10、鄉村區中的高樓大廈房子
這類房子鶴立雞群，擁有較佳的景觀視野與通風採光，但是不符合當地民眾對住家的喜好度，透天或是別墅型產品才是鄉村區民眾的最愛，所以這類高樓大廈完工後註定是曲高和寡，高價完工，最後的下場大多是低價賠售。

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【週報】千萬別買！10大嫌惡設施宅出列
Yahoo 奇摩房地產編輯部2014年6月22日

買房是一輩子的大事，若因事前沒仔細留意，不小心買到鄰近嫌惡設施的房子，不僅房價保值性差，更怕住起來不舒適、影響健康。房產專家直接點名10大嫌惡設施，如電塔、高架道路、夜市、聲色場所、神壇宮廟等，提醒購屋族看屋時一定要多方探查。
政府規定，不動產說明書中須詳列物件50公尺內重要設施，就是讓民眾購屋前搞清楚鄰近有哪些設施。房產專家Sway 說：嫌惡設施有分重度、中度和輕度，一般鄰近嫌惡設施的房子都會便宜2成以上，若買到重度嫌惡設施的房子，「買的時候很便宜，賣的時候也便宜」，但房價無法增值不打緊，最怕就是降價賣，還是賣不掉。

嫌惡設施1：高架橋、高架道路、鐵道或捷運軌道
鄰近高架橋、高架道路、鐵道或捷運軌道，不僅會破壞景觀，還會因為噪音、事故，危及安全，譬如先前發生的雲梯車撞毀民宅的事情，駕駛就是行經內環路高架橋下坡路段時，疑似車速過快轉彎失控，才衝進民宅，造成事故。
在大安森林公園附近居住的阿麗說：「走10分鐘就到學校，旁邊有公園，聽起來是不是很不錯？」
原以為離學校和公園近，會有生活品質，「沒想到，因為我家靠近建國高架橋，每天晚上車水馬龍，尤其跑車轟隆呼嘯而過，常常讓我整晚不能睡。」

嫌惡設施2：高壓電塔、變電所、捷運軌道
另外，高壓電塔、變電所也是令人聞之色變有害健康的嫌惡設施。Sway 指出，會危及生命安全的如捷運軌道供電系統、電塔、基地台就是重度嫌惡設施，鄰近住宅絕對不要買，即便聽聞此嫌惡設施有拆遷計劃也一樣，「除非你和葉世文或台電高層很熟，精準知道要拆除」。
另外，一般人忽略的捷運軌道也有電磁波和共振問題，Sway 因此建議，千萬別買捷運軌道經過的房子。
《住展》雜誌主編施絢傑說：電磁波或輻射危害目前還無法確切得知，最好的方式就是離愈遠愈好。目前高壓電塔多半在郊外，影響稍小，變電所有些無法避免，仍設在市區。
而手機通訊基地台部分，確實較難察覺，如北市內湖區麗山高中附近，就有可目測到大樓頂樓架設許多基地台。若不想待售屋附近有基地台，專家建議除了可找個制高點觀察外，也可上國家通訊傳播委員會頻率資料庫查詢系統查詢，或者和當地社區的管委會、里長、鄰居詢問。

嫌惡設施3：加油站、瓦斯行
加油站或儲氣、儲油槽、瓦斯行也是常見的嫌惡設施，若加油站或瓦斯行一旦發生爆炸，週邊的住家也會受到波及。施絢傑也說，內湖成功路2段附近就因為是大台北瓦斯所在地，周邊推案銷售就常因此遇到瓶頸。此外，目前市面上流通的瓦斯鋼瓶數量龐大，卻有近200萬隻瓦斯鋼瓶使用超過30年，安全堪慮，也因此讓民眾看到瓦斯行就會怕怕。

嫌惡設施4：機場
除了有飛機意外事故外，飛機跑道的噪音也常是令人受不了的原因，使得鄰近機場跑道的房價也相對便宜。
《好房誌》總編輯吳光中就說：台北市民生社區一帶近年房價高漲，但鄰近機場的撫遠街房價就毫無起色。
除機場周邊外，因先前曾發生的阿帕契軍機撞爛民宅，大園空難等災難新聞令人印象深刻，因此機場航道行經的區域也可能受空難影響，航道下方或附近也算高危險區。

嫌惡設施5：焚化爐、資源回收場
焚化爐和資源回收場也普遍被列為嫌惡設施，主要是氣味令人厭惡，同時也容易讓周遭環境髒亂。
吳光中說：尤其是殯儀館的焚化爐就很討厭，「方圓5公里內，只要停車1天，車身就會有白白的1層，也不知道這是甚麼，令人生厭。」

嫌惡設施6：聲色場所
由於聲色場所的出入分子複雜，生活圈的型態也因此不同，不僅容易吵雜，安全性也備受考驗，因此房價往往較低，如台北市聲色場所林森北路、萬華的華西街一帶房價常年維持相對低價。
上班族美玲說：小時後就住在舞廳附近，某次舞廳客人因持刀鬥毆，滿身是血逃到美玲家尋求躲避，那次可怕經驗後，家人便決定搬家，但因為鄰近舞廳並不好賣，最後只好忍痛賠錢賣出。
施絢傑就提醒，由於特種行情常常像變色龍一樣，有時候隱匿不易被發現，加上台灣住商混合情況常見，先前台北就有發生過「一樓一鳳」的情況，若想防範，可多向管委會、當地鄰里長打聽，確保居家安全。

嫌惡設施7：神壇宮廟
神壇宮廟容易因辦法會與燃燒金紙等狀況，造成吵雜與空氣汙染，且房屋鄰近神壇宮廟，辦房貸時可能會被扣分。專家指出，由於銀行認定神壇宮廟是嫌惡設施，若民眾申辦房貸時，住家附近若有這類設施，通常會影響貸款的成數或利率。

嫌惡設施8：傳統市場、夜市
吳光中說：有些嫌惡設施如夜市或傳統市場，「有人會覺得出門就能買菜、吃飯很方便，也有人覺得空氣中都是燒烤、薑母鴨等食物的味道，洗好的衣服也都沾上這個味道，而且又容易有老鼠、蟑螂出沒，周邊也不好停車。」

Sway 也說：熱鬧商圈內的住宅也常常因為假日聚集人潮，使得回家路難行，「就有朋友住在夜市中，5點就要趕著回家，不然回不了家。」
住家位在夜市內雖生活機能方便，吵鬧、髒亂和氣味卻讓人受不了。

嫌惡設施9：福地、靈骨塔、殯儀館
至於一般人害怕的福地、殯儀館旁，房價也因民眾害怕心理，相對便宜。施絢傑說，一般福地宅約可比周邊行情便宜5~10%。如北市榮星花園對面第1殯儀館，辛亥隧道口第2殯儀館周邊房價也都始終屬於台北市相對低價。
此外因宗教差異，部分宗教並不懼怕福地，頂多1年中會因清明掃墓時受到焚燒金紙或人多等困擾，但Sway 提醒，若未來考慮轉售的民眾，仍要考量福地宅轉售時較難脫手的問題。

嫌惡設施10：總統府、立法院
還有一些比較不容易被人記得的，就是號稱位在博愛特區的房子，雖然地點好，但總統府、立法院常常是民眾抗議的聚集地，附近又是台大醫院，晚間也常會有救護車進出的噪音。
Sway說：「就有住在這邊的朋友抱怨，別再來鬧了。」

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【週報】最怕惡鄰居 4種千萬不能買的社區
Yahoo 奇摩房地產編輯部2014年6月22日
記者／劉夏君

俗話說：「千金買房、萬金買鄰。」
買屋除了怕買錯房外，更怕遇到惡鄰居，屋況問題可以花錢修，遇到惡鄰居，可不見得可以花錢擺平。Yahoo 奇摩房地產整理出4種千萬碰不得社區類型，讓你避免買房遇到惡鄰居，生活在恐懼中。
住商不動產企研室主任徐佳馨建議，有4種社區千萬不能碰，分別是管委會沒有管理和運作，有惡鄰居的房子，空屋率太高的房子，戶數過多的大型社區。有巢氏房屋副總劉炳耀還提到，社區的硬體設備如排氣、排水和隔音等建材也都須注意。

不能碰的社區1：管委會沒運作
劉炳耀說：若要買成屋，尤其是中古屋，最重要的就是了解社區管委會運作情況，管委會沒有用心維護的社區，單坪售價會比其他鄰近大樓便宜1~2萬元，如果碰到管委會沒有好好維護，「即便再好的硬體設備，民眾仍不便使用。」
社區若沒有正常運作的管委會，不只會影響房價，還會造成生活不便，影響居家品質。住在板橋的Jenny 就因為管委會內部派系鬥爭，大樓門面都沒有整理，附屬設施也因沒維護而損壞無法使用。管委會運作不彰，甚至會影響居住安全。有許多社區因管委會未妥善維修電梯，導致老舊電梯常常故障，讓住戶每次搭乘電梯時都膽戰心驚。

不能碰的社區2：有惡鄰居的社區
另1種不能買的社區就是有惡鄰居的社區，古時孟母3遷，就為擇鄰而居，鄰居好不好不只對幼童會有身教的影響，還會影響到居住品質。先前藝人祝釩剛就因為半夜帶友人回家開轟趴被批評是惡鄰居。
桃園縣王姓男子買了豪宅入住後，沒想到樓上住戶常在深夜吵鬧與踱步，且溝通無效，導致夫妻長期失眠，雖然最後法院判賠13萬元，但在法院判決前夫妻受噪音干擾已長達3年。

不能碰的社區3：空屋率高社區
另外，空屋率太高的社區也不能買。徐佳馨解釋，這類社區的投資客很多，可能出現不繳管理費的情形，不只影響社區正常營運，甚至房價也有可能因為投資客拋售，以致房價下跌。
若要觀察空屋率多寡，徐佳馨建議，可利用晚上6~8點前往社區觀察點燈情況，超過6成以上點燈就算空屋率低的社區；此外，看房時還可觀察鄰居信箱是否有被信件擠爆、停車場車輛出入情形，都是空屋率觀察指標。
徐佳馨並提醒民眾，最好不要買偏遠大型社區，如新北市萬里、三芝區等地，空屋率極高「很容易變成無人島，我有朋友20幾年前，以每坪25萬元買下位在三芝的房子，現在不漲反跌，每坪只剩9萬元，最慘的是即便賠錢賣，還是賣不掉。」

不能碰的社區4：動輒數千戶的大型社區
動輒數千戶的大型社區也最好小心，譬如位在新北市板橋的新巨蛋，就因社區大、投資客多，不少投資客為躲奢侈稅，將房屋出租，使得出入分子複雜，再加上先前還有住戶上吊自殺，影響社區房價。
徐佳馨說：通常這類社區因為人數太多，很容易出現門禁不夠森嚴的問題，由於住戶多，彼此糾紛也多，甚至還曾有社區發生過，社區被外來者入侵在中庭交易毒品的情況。
劉炳耀建議，多拼格局規劃的大樓也最好別碰，同棟大樓超過4拼以上的，出門光是等電梯可能就要花不少時間，更何況出入人口多，也會相對吵雜，影響居住安全，最好要選雙拼或是4戶的大樓規劃，戶數相對單純，確保住家品質。

樓梯間、鄰居門口觀察社區品質
要觀察社區的品質如何？徐佳馨建議，購屋前一定要去看樓梯間，因為透過樓梯間，可以觀察鄰居有無公德心，還記得要觀察公佈欄，「社區公佈欄可以告訴你，你的鄰居財力狀況有無問題，管委會有無順利運作，例如有公佈欄張貼不要亂丟菸蒂的警告標語，就代表有住戶亂丟菸蒂。」
劉炳耀說：友善的社區住起來一定會比較好，民眾還可以利用上下班時間觀察，社區間住戶有無互動就知道，鄰里關係如何。他建議，可以先和社區住戶詢問，「如果鄰居都很親切願意打招呼，社區住戶會比較和樂融融，如果愛理不理，居民都沒有互動，顯示社區互動不會太好，就可能要注意。」

硬體設備也得看一家炒菜整棟香
除上述4種社區不能買之外，劉炳耀還提醒，民眾還要考量動線安全性，如社區大樓的出入口是否有管理員，地下道車庫有無獨立出入口也相當重要，如果是購買成屋也要記得去了解建商和營造廠，了解大樓硬體設備。
劉炳耀觀察，現在社區規劃也很在意排氣、隔音效果和排水系統，尤其是排水和隔音很容易影響左右鄰居，「以前就曾有朋友抱怨，樓下鄰居很敏感，稍微桌椅扣一下，就來反應，平常工作已經很緊張，回到家還不能放鬆。」
劉炳耀說：如果大樓硬體設備不佳，裝潢時就要特別注意，例如現在新建築都有獨立排氣系統，可是20年左右的中古屋都是透過共同管路排氣，如果排氣系統壞掉，房間內都會有味道，以免發生「一家炒菜整棟香」的情況出現。

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【週報】專家預測：5個進場恐被套牢的地段
Yahoo 奇摩房地產編輯部2014年6月22日記者／馮莞純

推案供給量過大的區域相對危險，專家建議短期內不宜進場。買屋重視不外乎「地段！地段！地段！」，尤其今年房市受到年底選舉因素影響，政府也不斷祭出各項打房措施，房市一面看跌，未來市況混沌不明的狀況下，買屋更是要慎選地段，本篇將由房產專家直接點明5個絕不能買的地段，提醒現在有購屋需求的購屋族，千萬要小心，才不會辛苦存錢買屋反被套牢。

不能買地段1：低窪易淹水區
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，低漥易淹水的區域，一旦遇到颱風或暴雨等天災，不但出入不易，機電設施也容易受到影響，相關公共設施也會停擺。如過去台北市木柵區老泉里遇到大雨總是容易淹水，除了造成生活不便之外，房價也總是難以上揚。
若為人為疏失，如抽水站未達運轉功效的暫時性淹水，對房價影響不大，而遇水必淹的區域除非確定擁有大環境建設工程改善，否則不要碰，建議民眾購屋前可上「災害潛勢地圖網站」查詢，並以颱風、淹水等關鍵字查詢欲購買之區域，若過去曾有淹水案例，購屋應盡量避開。過去汐止經常淹水，直到近年改善後房市才見起色。

不能買地段2：危險山坡地住宅
台灣有許多山坡地社區，更有不少易隨土石滑動的順向坡住宅，曾受到災害倒塌奪走28條寶貴生命的「林肯大郡」即為知名案例，造成逾百人房屋損壞無家可歸，房市亦乏人問津，使山坡住宅安全性開始受到重視，自該事件後，一般山坡地坡度超過30度，或順向坡坡度超過20度已不可進行開發，購屋前應多加留意。
張欣民指出，若欲購買山坡預售宅，應先向建商索取地質資料了解是否安全；若為中古屋，則必須向原屋主索取並上網查看是否為公告之危險山坡地社區，除此之外，購屋前應多向左鄰右舍和管理員探聽，上網搜尋過去是否曾有坍方紀錄，並檢視大樓外觀有無龜裂痕跡，多探聽、多加留心，購買山坡宅才能有安全保障。想購買山坡住宅應先確定過去是否曾有落石坍方的紀錄。

不能買地段3：開價位區域行情前20%地段
現在房價已來到頂點，受到政府打房、選舉利空等因素影響，市況混沌不明，許多專家學者和業者皆一致看跌，房產專家紅色子房叮嚀，以房市現況來看，千萬不要碰房價開價位區域行情前20%的地段，否則容易一住就套牢。
紅色子房舉例，若欲購買區域房價行情每坪為50~60萬元，欲購買之房屋每坪開價58~60萬元，即屬前20%高價位，就先暫時觀望、不要進場，因為市況一面看跌時，當台灣房地產一旦開始跌價，房價位前20%的房地產會率先反應至合理價位，很可能陷入高價買，反被套牢的窘境。紅色子房叮嚀，房價位於區域前20%的區域先不要碰。

不能買地段4：周邊公共建設題材少於兩項的地段
在房市看跌的當今，民眾已不求房價漲，只求房價保值不要跌，而支撐房價的要素，必須同時要有捷運即將通車、公園正在動工興建、擁有重大交通建設規劃等至少2項以上利多，唯有在眾多公共建設加持之下，房價才能保值。
紅色子房表示，如果1個區域未達兩項以上的公共建設題材，現在不要進場置產，不但未來上漲困難，一旦房價開始鬆動會率先反應跌價，恐立即套牢。若有自住需求，必須觀察社區大樓點燈率，若未達20%以上，即100戶社區點燈戶未逾20戶，則表示投資客極多，實際居住需求不高，未來轉手困難，千萬不要碰。重大公共建設低於兩項以下的區域，房價難保值。

不能買地段5：推案供給達2千戶以上區域
紅色子房表示，擁有大量推案的重劃區、有多家建商同時一起推案的地區，或大面積土地不斷分期興建的大型社區，這些在方圓1公里內推案供給量達2千戶以上的區域，現在千萬不能購買。
紅色子房透露，在房市看跌的時機，這2千戶買家只要有1%、約20個住戶開始先降價釋出，整個區域行情旋即被拉下來，將成為率先跌價的區域，因此供給量過大的區域，現在不宜進場置產。

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【週報】別讓衰運纏身~避開9種陽宅爛風水
Yahoo奇摩房地產編輯部2014年6月22日記者／林家惟

想住得舒適，風水格局也不能不注意。對發票總是連200元都中不了？慢慢騎車卻還是有意外發生？工作上老是碰到小人？種種衰事卻想不透原因，小心你已經住到讓你衰運纏身的禁忌房屋。想趕走衰運，就讓風水老師告訴你，買房、租房一定要避開的10種爛風水，順利迎接好運到！

禁忌1：路衝屋衰運纏身
風水專家鄭雅勻表示，房屋的大門若面對馬路底端，像T字型路口底端的房屋，會有路衝問題。從風水上來說，路衝房屋容易帶來意外、血光之災，馬路愈寬影響就愈大，還會讓居住其中者的氣散掉，導致運勢低落。但若路衝房屋不當住家，改開銀行、汽機車修理店等屬金的行業，就可以化解路衝問題。路衝房屋門前車流量大易發生意外事故，帶來意外、血光之災。

禁忌2：剪刀口房屋斷財運
鄭雅勻說明，如果房屋位在兩條叉路口正中間，就是剪刀口的房子，又稱剪刀煞。風水上不聚財，科學角度來看，因為這種道路設計車潮流動方式比較複雜，容易有意外、血光，對住家、商家都不好，建議避開這類型房屋。

禁忌3：遇壁刀煞氣傷身
都市人口集中、大樓密集，容易出現家中窗戶對著旁邊房屋兩面牆交會的直角。鄭雅勻指出，壁刀就像是有刀子切到家中，會影響居住者的身心健康，尤其愈低樓層影響愈大，應盡量避免，但若是斜的壁刀，影響就不會那麼大。

禁忌4：反弓煞、鐮刀煞意外頻傳
房屋若位在弧狀彎曲的外側，像是髮夾彎轉彎處，就是風水上俗稱的反弓煞、鐮刀煞。住在這種禁忌地上的房屋，容易因為車禍意外事故，帶來意外、健康不佳的不幸事件，導致運勢低落事事不順、最好避免。

禁忌5：凹陷煞、孤聳煞人氣低落
買房別忘和隔壁房屋比較樓高，有助觀察房屋運勢。鄭雅勻說，不管是房屋被兩棟較高的樓夾住的凹陷煞，或是單獨一棟高樓聳立在土地上的孤聳煞，會帶來受困、孤立無援的運勢，影響自己的人際關係。房屋樓高若過度低於周遭房屋，可能影響自己的人際關係。

禁忌6：臨近墓園影響運勢
郊區房子視覺寬廣、又能呼吸新鮮空氣，吸引不少民眾注意。但若臨近墓園，甚至開窗就能看到，也是不建議購買的類型。鄭雅勻說明，除了視覺上可能讓人不舒服外，死氣沉沉的氣氛也不聚氣，影響運勢。

禁忌7：正對醫院急診室、太平間車道
住醫院附近可享受便利醫療資源，不過若房屋大門正對急診室、太平間門口可就一點都不好，會導致整體運勢不佳，衰事連連，不僅會拖累自己的運氣。居住正對醫院急診室的房屋，在科學上更因常常受救護車急救警鈴影響，導致生活品質降低。

禁忌8：正對消防隊、警察局易惹口舌是非
消防隊、警察局維護治安安寧，但房屋大門若面對消防隊、警察局，可能會聽到消防車呼嘯而過、或者警察處理爭端的狀況，長此以往，可能影響居家安寧，讓人心浮氣燥，導致容易碰上口舌是非，影響整體運勢，最好避開這種格局的房屋。

禁忌9：正對面宮廟、教堂難覓姻緣
雖然宗教場所提供信仰、以幫助人為樂，但鄭雅勻表示，正對宮廟、教堂可能影響居住者的婚姻宮，造成單身者比較沒有桃花、夫妻間容易有爭執。科學角度上來說，宗教場所常舉辦廟會活動，音量可能影響居住品質。宗教場所提供信仰、聚會場所，但活動可能帶來噪音，影響生活品質。

禁忌10：位航道或軌道旁無端捲紛爭
鄰近大眾交通工具的捷運宅是不少人的首選，可是房屋若在飛機航道、捷運軌道、鐵軌邊，卻常常會受到噪音干擾，使人心浮動、容易爭吵。不過房屋的隔音好，就可以不用擔心這種影響。

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【週報】瑕疵屋去去走！10種不能買的問題屋公開
Yahoo 奇摩房地產編輯部2014年6月21日記者／蔣宜蓁

買屋可是一輩子的大事，事前的屋況檢查絕對不能少。買房是人生大事，在簽約購屋前，一定要仔細查明屋況，確認屋況是否有瑕疵，Yahoo 奇摩房地產整理出10大問題屋況，在購屋之前詳細檢查，不但可確保日後居住品質，也可避免蒙受損失。

問題屋況1：漏水
漏水問題一直是房屋買賣中排名第1的消費糾紛，漏水常發生於外牆、屋頂、窗戶、冷氣孔、浴室等處，建議在下雨天或雨天之後看屋，能夠更容易發現漏水問題，看屋時可檢查窗邊、天花板或牆壁是否有水漬的痕跡，牆壁表面的油漆是否有剝落或出現粉末，以及浴室隔間、陽台外推處、窗戶外牆是否有滲水的痕跡。可以刻意挑雨天看屋，看屋時要特別留意窗框接縫。

問題屋況2：壁癌
台灣氣候潮濕，水氣囤滯在牆面中或是牆壁滲水、管線漏水等因素都有可能產生壁癌，導致牆面結構受損，一般來說，若外牆變黑，就要特別留意壁癌問題，室內部分，可以手觸摸牆壁，感受是否有水氣滲出的徵兆。
由於壁癌不易根治，因此許多黑心賣方刻意利用夾板或壁紙直接掩蓋，看屋民眾難了解屋況，專家建議，因同時間興建的社區使用同樣的建材與工法，若有壁癌或漏水問題，其實整棟建築物都會發生，建議看屋時也可留意樓梯間或地下室等公共空間，亦或詢問其他住戶或管委會，當其他戶別出現壁癌時，就要提高警覺。頂樓與地下室樓梯間較缺乏整理，容易發現屋況瑕疵。

問題屋況3：海砂屋
海砂屋正確名稱「高氯離子含量之混凝土建築物」，易產生壁癌、加速鋼筋腐蝕，嚴重甚至會損害房屋的結構體，若想避免買到海砂屋，可觀察大樓的公設、樓梯間或地下室有無鋼筋外露或是牆壁剝落的情形，也可以要求屋主提供海砂屋的檢測報告，臺北市建築管理工程處網站上也有海砂屋列管名冊等資訊供查詢。臺北市建築管理工程處的海砂屋專區，有詳細的列管名冊供查詢。網路截圖

問題屋況4：輻射屋
輻射屋是指房屋在興建時所使用的建材或鋼筋受到輻射汙染，產生對人體有害的放射物質，西元1981~1986年興建的房屋較有遭受輻射汙染的疑慮，如果購屋時發現待售屋於上述期間興建，一定要特別提高警覺，另也可在行政院原子委員會的網站上查詢已被發現的輻射屋。行政院原子能委員會網站設有輻射屋查詢功能，可輸入地址查詢。

問題屋況5：凶宅
凶宅價格通常比市價便宜許多，為避免買到凶宅，可先注意屋主低價出售的原因，並向街訪鄰居、大樓管理員、當地派出所及鄰里長多方探詢，或是上凶宅網等相關網站搜尋資訊。

問題屋況6：經投資客特別遮掩的裝潢屋
投資客出售的房屋通常會經由裝潢增加賣相，但為了節省裝潢成本，往往使用較差的材料，看不到的部分則是敷衍帶過，因此有可能第1眼看起來美輪美奐，但事實上可能連30年以上的管線都沒換。
就曾有購屋民眾買新屋入住近1年後發現天花板漏水，請水電工檢查後，才發現賣屋的投資客為了省錢，將原本漏水處使用臉盆接水，等新買主好一陣子後，臉盆水滿了，才發現漏水，但這時已經難以向賣方索討。若等購屋後修理漏水或重拉管線，還得整個把天花板或裝潢處拆掉重做。
中信房屋行銷企劃部經理江龍名提醒，進到裝潢屋後，可特別仔細查看每1個角落，例如屋角是否有滲漏水的情況或是水痕，若牆面貼壁紙有可能是為了要遮掩瑕疵，可用手摸摸看牆面的溫度，若溫度不同就必須注意是否有滲漏水的問題，而天花板的維修孔、總開關也可以打開檢查，帶著手電筒照看是否有異狀。

問題屋況7：中繼水箱下方的戶別
江龍名指出，在大樓裡面，若是位於中繼水箱左右兩邊的戶別，可能會有機房或是水箱加壓馬達抽水時產生的噪音問題，若住家位於中繼水箱下方，則可能因為地震或是不可抗力的變化因素，震動久了樓地板容易有漏水問題。

問題屋況8：車道上方的戶別
車道上方的戶別通常售價都會比較便宜，在預售屋中常被當作廣告戶出售，位於車道上方的住家，除了容易被車子進出時產生的噪音及震動問題干擾外，在風水上也有不易聚財的說法，因此未來轉售時也相對困難。

問題屋況9：結構安全不佳
台灣地震頻傳，因此居住安全首重結構品質，若樑柱規則且對稱的話，較不易在地震來襲時受損，基本來說，柱子越多則結構越安全，此外，看屋時可留意大樓1樓公設的樑柱及牆面，以及樓梯間的樑柱與牆面是否有裂縫，樓板的混凝土是否有剝落或是受損的痕跡。

問題屋況10：2次施工的違建
2次施工的房屋屬於違建，常見的情況有陽台外推或是變更隔間牆等，一旦被檢舉將可能會有遭拆除的風險，因此在購屋時可向地政事務所調閱建物平面圖，檢視室內格局與平面圖是否有異。

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【週報】租屋避免4大壞風水　小心越住越衰難買房
Yahoo 奇摩房地產編輯部2014年4月18日撰文／黃心彩

明亮通風採光好，是房子好風水的基本條件。不只買房重風水，租房同樣也馬虎不得，如果不小心租到風水爛屋，便可能越住越衰運勢越差，財運不佳更導致無法存錢，永遠無法晉升有殼一族。風水專家提醒租客，租屋時務必要避開4種風水壞格局，才能越住氣勢越旺，提早成為有巢氏。風水專家李咸陽建議，租房最好避開4大壞風水格局。

壞格局1：房屋棟距過近　學業落後工作難升遷
風水專家李咸陽指出，在風水學上陽台代表著事業前程，如果陽台和其他建物距離太近，對於屋主的前程有扣分效果，特別是屋主為學生、上班族的話，就會影響他們的學業和事業發展，房屋棟距過近，鄰居陽台就在窗邊，或是陽台完全被遮擋，此種壞格局會導致學習進度落後、上班族升遷不易。陽台代表屋主的事業前程，最好沒有其他建物阻擋。

壞格局2：凶宅「氣弱易招陰」　心神不寧影響健康
租屋最怕租到凶宅，不安的氣場會使入住者心神不寧，進而影響健康。風水老師提供看屋簡易辦明法，由於狗和3歲以下幼童的體質特別敏感，租屋時不妨帶著狗和幼兒一起看房，如果發現小狗不斷朝屋內特定方向吠叫，或是幼兒不停哭鬧，代表該房屋的氣場非常差，很有可能是凶宅，就要小心詳查。
萬一已經入住才感覺屋內氣場不對勁該怎麼辦？此時可以利用屋內財位進行簡單的辨明方法。
李咸陽說：「大門進屋的斜對角為財位，房屋的氣多會停留在該處，又稱安定位，只要那個位置的氣場穩定，通常房屋宅氣也很好」。
要檢查房子氣場是否有問題，可以在財位擺上1盆水養黃金葛，萬一黃金葛不到1周就死亡，代表這間屋子的氣場大有問題，而且「氣弱易招陰」，也可能房子本身就是凶宅。植物養不好，也代表家中氣場差。

壞格局3：住進地下室通風差　宅氣不佳氣場虛弱
地下室通常租金較其他樓層便宜，但在風水上，地下室只建議作公共空間使用，不管是居住或辦公室都不太適合，要是長期居住在地下室，房屋的宅氣無法跟戶外連結交流，且時間一久，人氣也會把宅氣用光，導致室內氣場過於虛弱。
李咸陽表示，如果真的在地下室居住或辦公，就必須提高室內對外換氣的運作，最好配有優良的換氣設施，但他提醒，不管再怎麼省錢，最好還是別住在地下室。通風差的地下室或陰暗的房間都有礙宅氣，使居住者氣場虛弱。

壞格局4：大門近廁所氣受干擾　影響人際關係
許多小資族為了省錢，會承租室內空間極小的套房。此時要注意廁所位置，尤其房間大門主掌人際關係，要是大門一開就是廁所，代表著氣一進室內就受到廁所的干擾，是最容易犯小人的格局，特別是廁所位於大門左手邊的格局。
要想破解，建議可在廁所在設置掛簾作區隔，又或是加強廁所的通風設備，提升氣場的對流交換。大門代表人際關係，最好開門後空間開闊寬敞。

名人簡介
風水大師李咸陽，現職藏雲會館館主，1970年生，擁有企業管理碩士學位，14歲時因為家傳淵源，深研命理哲學，近年致力於五術傳統概念的融合及創新。曾任辜公亮文教基金會台北戲棚專任命理師、著作《李咸陽：教你風水也能很有設計感》，專長紫微斗數、陽宅風水、易經八卦、九星占卜、奇門遁甲。

標籤: 大自然喜歡去看風景簡單生活

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