住展房屋網 (2010-03-09)
.繼去年底彭淮南總裁親上火線喊話後，昨天央行針對高房價問題，又祭出大動作；3月8日傍晚時分發布一份消息，要求國內所有行庫，3日內須上傳房貸相關資料，其中最重要的，當然就是釐清目前行庫之房地產放款中，究竟有多少是貸給投資客。
這樣看來，官方似乎終於抓到，近來都會區房地產價格飆漲的重大肇因，那就是投機客卡位炒作。這波都會區房價飆風，『子彈』來自過剩游資，已為各界咸信；目前問題在於，要如何將這些資金導向比較健康的投資管道，而不是拿來從事投機套利行為之炒匯、炒股乃至炒樓。
先前曾傳出，央行將再調高存準率。不過此舉顯然有些『濫殺無辜』的嫌疑，畢竟可能還沒打到炒作，就先讓好不容易乍現復甦跡象的台灣經濟綠苗夭折。因此昨天傍晚央行這紙新聞稿，及金管會祭出金檢動作，應是基於這樣的背景及考量。
只是，無論央行或金管會未來是採取整體貨幣緊縮政策，或選擇性信用管制，目前來看，都還是從資金源頭面，也就是放款端，來調控資金過剩問題。然所謂『上有政策，下有對策』；其實之前各行庫就已針對所謂投資行為，宣示將採降低貸款成數、限縮或取消寬限期，及調高利率等方式。換句話說，這些遏制動作要是有用，現在就應逐步見效。
說行庫說一套做一套，或許有些言過其實；然套一句銀行業最愛說的：『銀行不是慈善機構』。的確，『在商言商』機制下，實際上銀行仍對一般老百姓放貸極為嚴苛，但對多金階層則是『巴不得你來申貸』。
光看這幾年政府宣示提供中小企業更多融資條件，然實際公佈數據卻非如此，就不難看出實際狀況。而現階段無論專業或業餘，這些炒樓客各個都是口袋夠深，因此行庫自然視這些客戶為上賓，提供更優惠的放貸條件。
此外，現階段仍常見的前低後高房貸商品，從某個角度看，其實也是在變相『鼓勵』短線操作。這類產品，對一般長期自用貸款戶並無差別，但對短線進出市場套利者來說，就是能更壓低進場門檻、成本，縱橫市場的最佳輔具。另外，遑論這些投機客慣用人頭購買之方式，更讓行庫端這邊的投資客定義名存實亡。
因此事實證明，從放款這端來調控過多、過熱的房市投機炒作行為以國人普遍缺乏公共意識、善鑽法令漏洞的陋習來看，顯然是無效的。貨幣或貸款緊縮當然仍要做，但更周全的方式，應該是調整若干稅制，藉以增加存貨性房地產之轉手及持有成本。
有關轉手成本，方式就是參酌對岸作法，採若干年內轉手者一律視為套利行為，課徵營業稅（之前為刺激景氣，大陸官方曾放寬為兩年；但近期房市狂飆，因此又改回五年之原制）。當然這部份的先決條件，是須按照實價課稅。
至於持有成本方面，則是對於任何無居住、使用事實之房屋，及無開發動作的土地，加重其持有稅（包含房屋稅及地價稅）。當然有人會說，檢視土地開不開發比較簡單，但定義閒置空屋就難。然而話說回來，這和建立不動產交易實價資料平台，或對投資客徵營業稅一樣，問題根本不再執行技術，而是有沒有執行決心！
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住戶編號:1804971
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